Ist die Entscheidung getroffen die Immobilie zu verkaufen, kann es sinnvoll bzw. erforderlich sein die Immobilie vor dem Verkauf zu sanieren um einen höheren Verkaufspreis zu erzielen. Doch welche Maßnahmen machen Sinn und welche sind ggf. vielleicht sogar kontraproduktiv? Macht es Sinn einen alten Teppichboden gegen einen anderen Bodenbelag z. B. Parkett zu ersetzen? Oder vielleicht doch lieber Fließen? Oder ist es vielleicht sogar besser die Entscheidung dem Käufer zu überlassen?

Wichtig für die Beantwortung der Fragen ist eine klare Entscheidungsgrundlage. Als Entscheidungsgrundlage wird hier der aktuelle Verkehrswert der Immobilie genommen und mit den erwartenden Mehreinnahmen durch die Sanierung verglichen.

Zur Bewertung der Immobilie sollten Sie in jedem Fall einen Immobilienexperten hinzuziehen. 

Für den Fall, dass Sie Ihre Immobilie privat verkaufen möchten, sollten Sie einen Gutachter dafür beauftragen. Dieser lässt sich seine Dienste zwischen 1.500€ und 3.000€ kosten. Falls die Immobilie über einen Makler verkauft werden soll, ist die Bewertung in der Regel kostenlos.

Natürlich gibt es auch die Online Wertermittlung. Jedoch basiert diese nur auf ungefähren Daten und ist für eine objektive Einschätzung nicht hinreichend. In diesem Fall bekommen Sie nur eine grobe Preisspanne als Anhaltspunkt vorgelegt. Diese gibt Ihnen zwar eine ungefähre Tendenz was den Marktpreis Ihrer Immobilie anbelangt, hilft Ihnen allerdings für einen optimalen Verkauf nur deutlich eingeschränkt weiter. Denn lediglich eine vage Vorstellung über den Wert und Marktpreis Ihrer Immobilie zu haben kann Sie teuer zu stehen kommen.

Im Übrigen führen diese Online-Bewertungstools häufig dazu, dass sich innerhalb kürzester Zeit sehr viele Makler bei Ihnen melden und Ihnen Ihre Dienste mehr oder minder aufdrängen wollen. 

Wollen Sie sichergehen kein Geld zu verschenken, führt kein Weg an einer soliden und professionellen Experteneinschätzung vor Ort vorbei.

Ist der Verkaufswert ermittelt, gilt es das Marktumfeld genauer unter die Lupe zu nehmen. Befindet sich Ihre Immobilie in einer Metropolregion mit steigender Immobiliennachfrage oder eher in einem Gebiet mit wenig wirtschaftlichem Entwicklungspotential? In einem solchen Fall würde die Sanierung der Immobilie zwar den Verkaufswert erhöhen, da es aber häufig ein Überangebot an Verkaufsobjekten im Verhältnis zu Interessenten gibt, reicht die geringe Nachfrage meist nicht aus um den Mehraufwand gegenüber den potenziellen Mehreinnahmen zu amortisieren. Somit wäre eine Sanierung unwirtschaftlich.

In Ballungsgebieten hingegen kann es sich durchaus rechnen, sich für eine Sanierung zu entscheiden. Potenzielle Käufer sind hier durchaus gewillt, einen höheren Verkaufspreis bei einer verbesserten bzw. höherwertigen Ausstattung zu bezahlen.

Es gibt verschiedene Möglichkeiten, die eigene Immobilie vor dem Verkauf aufzuwerten. Bei kleinen kosmetischen Verbesserungen wie z. B. Wände streichen, Fußböden erneuern, etc., kann meist mit geringen Kosten die Wohnqualität deutlich erhöht und das Erscheinungsbild für die Interessenten aufgewertet werden. 

Wesentliche Mängel dürfen allerdings bei einem Verkauf keinesfalls verschwiegen werden. Sie können zur Anfechtung des Kaufes führen. Deshalb sollten Sie darauf achten, dass z. B. das Dach dicht ist, die Heizungsanlage einwandfrei funktioniert und die Außenfassade und das Mauerwerk in einem technisch einwandfreien Zustand sind. Unter dem Strich geht es allerdings nicht immer darum viel Geld zu investieren. Manchmal reichen kleine Ausbesserungen vollkommen aus. Ebenfalls sollte die Wohnung beim Besichtigungstermin aufgeräumt und bei einer Immobilie mit Garten der Rasen gemäht sein. Allgemein gilt es ein seriöses, aufgeräumtes und attraktives Bild von Ihrer zum Verkauf angebotenen Immobilie zu vermitteln.  

Bei der Innenausstattung unterscheidet man zwischen einer einfachen Ausstattung, einer Standard-Ausstattung und einer gehobenen Ausstattung. Hierbei ist zu beachten, dass je nach Gebäudetype (Einfamilienhaus, Reihenhaus, Doppelhaus) die unterschiedlichen Ausstattungsmerkmale definiert werden.

In der folgenden Tabelle sehen Sie beispielhaft einen Überblick über die Unterscheidung bei einem Mehrfamilienhaus:

Falls Sie sich nach gründlichen Überlegungen für eine Sanierung zur Wertsteigerung Ihrer Immobilie entscheiden ist zusätzlich zu bedenken, ob und inwieweit die getroffenen Maßnahmen den Wünschen der Zielgruppe der Käufer, die Sie ansprechen wollen, entsprechen. Es sollte also vor der Planung und Durchführung der Arbeiten abgewogen werden, für welche Zielgruppe Ihre Immobilie interessant ist und auf welche Ausstattungsattribute diese anspricht. Auch bei der Wahl des Materials sollten Sie versuchen den Geschmack der Käufergruppe zu treffen. Fachkompetente Einrichtungsberater können Sie hierbei unterstützen und z. B. einen auf die Zielgruppe mehrheitlich passenden, und doch eher neutralen Stil zu wählen.  

Allerdings sollten Sie bei einer solchen Entscheidung nicht nur die Risiken vor Augen haben. Denn wie bereits erwähnt können Renovierungsmaßnahmen definitiv die Chancen erhöhen, schneller einen geeigneten Käufer für Ihre Immobilie zu finden. Zumal diese die Kosten für Sanierung und Renovierung oft höher einschätzen und im Gegensatz dazu den Preis für eine unrenovierte Immobilie als zu teuer empfinden. 

Es lässt sich hier jedoch leider keine pauschale Formel aufstellen, wann eine Sanierung sinnvoll ist, und wann Sie eher davon absehen sollten. Empfehlenswert ist jedoch im Vorfeld jede Möglichkeit zur Sanierung im Detail zu prüfen und individuell zu entscheiden. Ansonsten besteht die Gefahr gutes Geld durch einen zu niedrigen Verkaufspreis zu verschenken.